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9月9日，地产股近期持续活跃，中国武夷、中洲控股双双拉升封板，阳光城、粤宏远A、招商积余、荣安地产、新华联、信达地产等纷纷冲高。
房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态。行业拐点是否即将确认？目前优质房企是否已经到了布局时刻？本文将详细解析以上问题。
全国商品住宅市场销售依旧低迷，部分房企有企稳复苏之势
2021年下半年至今的商品房销售由于经济转型压力，继续保持低迷状态。2021年全国商品房销售金额同比增长8%，前高后低，其中上半年同比+39%，下半年同比-16%。
2022年1-7月全国商品房销售金额同比-28%；百强房企销售整体下滑，2022年1-8月百强房企销售金额同比下降46%。整体销售低迷主要是由于缺乏信心，需要国家层面和地方层面的持续宽松政策来提振购房者的信心。
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政策持续发力的作用下，8月部分房企的销售业绩有了复苏之势。虽然百强房销售仍处于低位，但8月单月前30名的销售金额已有16家环比增长，9家同比增长。改善型房企与稳健的央国企同、环比均有增长，其中建发环比增长57%，同比增长71%。
中海、华润、保利、越秀等央国企和绿城、建发、滨江等改善型房企在2021年下半年和2022年上半年积极拿地，2022年下半年有加大推货的能力，销售复苏力度较大，而且限购限售限价限贷的宽松政策更加利好改善需求的释放，因此这类房企的销售拐点大概率率先出现。
房地产仍是一个十万亿市场，优质房企布局时机已到
在市场相对低迷的2021年7月至2022年6月间，全国商品住宅销售面积仍为155亿方，短期内预计全年约为13亿方。从长期来看，中国未来十年的商品住宅容量将会达到70%，城市人均建筑面积为43方，每年商品住宅需求量为57亿方。现有住宅517亿平方米的折旧年限为60年，按此比例计算，未来商品住宅需求量约为34亿方。全国商品房销售中枢面积约为10亿方，市场空间巨大。
当然有句话说的好：出来混的早晚得还。今天免息配资平台,题材股开始分歧补跌了。从今天的龙虎榜来看，还是有资金尝试大跌低吸。9月7日，万科召开2022年全国媒体交流会。万科董事会主席郁亮在会上提到，多年来，万科的发展逻辑一直是八个字没变，就是“尊重常识、敬畏市场”，常识就是没有一个单边上扬的市场，当然也没有一个永远下跌，深不见底的市场。无论是单边上扬、单边下跌，都不可持续，这是常识，市场有高有低要有敬畏之心，我们一直相信“没有做完的生意，只有做不好的生意”。
万联证券的态度也较为乐观。分析师认为，自2021开年以来，每个假期档期都创下史上最好；而作为每年最重磅档期，免息配资平台,春节档票房已连续多年走高，并刷新档期纪录，成为头部影片必争之地。在多部头部影片带领下，今年整体票房将呈现上涨趋势，或将助力2022年股票配资模式,春节档超越2021年，成为最强股票配资模式,春节档。郁亮认为，中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场，规模还是超过十万亿元量级，不可能说没有就没有。在市场发生变化的时候，万科一直在做的是：市场特别好的时候不贪婪，特别不好的时候也不要恐惧。不能贪婪就是相信能力是最重要的，安全比增长更重要，能力比规模更重要。
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在保交付的大背景下，困难房企难以通过高周转销售回款扩大拿地规模，而商票大规模逾期则增加了供应链融资难度。未来困难房企的拿地能力大概率会有所减弱，目前土地储备的去化使其在房地产市场中的地位逐渐下降，而央国企和改善型房企的市占率也会相应提高。部分困难房企出清可能会造成短期情绪上的冲击，但是对于央国企和改善型房企的中长期基本面影响不大。
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流动性强。在目前的市场环境下，土地流动性比账面利润率更为重要，在央国企和改善型房企的存货结构中，已完工的存货比例较低，土地储备的去化速度较快；新增土地主要集中在核心城市和核心城市，未来的去化有保障。
利润水平有望改善。2021年下半年以来，土地市场竞争较为温和，出让土地质素较高，中央国企、改善型房企积极错峰拿地，未来有优质项目持续推出抢占市场，改善公司利润水平；在政策宽松的背景下，核心城区改善产品能突破限价的可能性较大，能获得单价与流速的溢价。
融资渠道畅通，资金安全稳定；公司债务结构合理，短期负债占20%以内，融资成本低于5%；销售金额与自身债务比例较高。央国企和改善型房企在销售、投资、融资等方面获得了规模和利润双增长。
房地产市场容量仍然巨大，在供给侧加速出清过程中，央国企和改善型房企积极错峰拿地，抢占市场空间，行业地位有望提升。国金证券认为可以关注2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。稳健选择财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。
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